弄清楚“如何还房贷”的核心逻辑 存量房贷利率调降后
存量房贷利率调降后,弄清“要不要提前还房贷”的楚何讨论出现了分歧——有声音认为,既然利率下降了 ,还房核心海王贵宾会【Aurl:www.8233066.com】送888元那就没必要提前还款;有人则表示 ,逻辑要提前还款 ,弄清“不给银行打工”。楚何商业银行的还房核心最新数据也印证了以上分歧 。部分银行9月当月的逻辑提前还款规模环比下降;还有部分银行数据则显示 ,与今年3月“提前还房贷高峰期”相比 ,弄清目前的楚何还贷量有所下降,但与3月之前的还房核心月份相比,还贷量依然偏多。逻辑海王贵宾会【Aurl:www.8233066.com】送888元
回答“要不要提前还房贷”问题 ,弄清需把握两层逻辑。楚何一是还房核心“乍一看”的表面逻辑 ,二是“细分析”的核心逻辑与底层逻辑。若只看前者忽视后者,很可能人云亦云、不明所以,甚至作出不利于自身利益的决策 。
乍一看 ,要不要提前还房贷的决策依据很简单 ,即“贷款价格是否划算”。但由于人们对“划算”的判断标准不一 ,观点分歧持续存在 。有人认为,目前的资金价格较为“划算” 。一方面,去年以来 ,与99%房贷利率挂钩的5年期以上LPR已实际累计下行45个基点,存量房贷利率本就持续下行;另一方面 ,今年9月 ,“存量房贷利率调降”工作启动,加之“认房不认贷”政策落地 ,部分购房者的二套房转为首套房,利率降幅较大。持反对意见的人则认为,利率虽然降了,但依然“不划算”。拉长时间轴,假设贷款期限为25年,借款人需偿还的利息总额并不少,有些甚至接近贷款本金总额 。
细分析 ,要不要提前还房贷的决策依据并不简单,其背后涉及名义利率、实际利率的比较 ,不同时期、相同数量人民币的购买力对比,个人收入将随着时间推移如何变化 ,以及如何统筹抚养子女、赡养父母、医疗养老等一系列综合问题 。
金融学者普遍认为,贷款是“福利”,这句话或许有“王婆卖瓜 、自卖自夸”的嫌疑 ,但也有一定的经济学道理 。人们之所以对“贷款价格是否划算”存在争议 ,是因为混淆了名义利率与实际利率 ,即“看得见的”与“看不见的” 。简单来说,目前贷款执行的利率均为名义利率。名义利率经过通货膨胀矫正 ,就得到了实际利率。假设贷款的名义利率为8% ,通货膨胀率为3%,实际利率就是5% ,若存在通货紧缩 ,则实际情况反之。
厘清了名义利率、实际利率概念后 ,再分析今年的100万元贷款在25年后相当于多少钱。经济学家给出了这样一个公式 :用2023年的100万元乘以2048年物价水平与2023年物价水平的比值。当然,人们只能通过这个公式进行趋势性预判,较难得出精准数值,不仅因为人们难以精准预测2048年的物价水平 ,也因为长时间内存在诸多不确定因素。
此外 ,借款人还需研判自己的收入走势。根据经济学原理 ,通货膨胀不利于固定收入群体,但对变动收入群体的影响较小,因为后者的货币收入通常会走在价格水平 、生活费用上涨之前 。由此可见 ,如果借款人未来的收入走势是逐年增加且增幅较大 ,加之存在通货膨胀,不提前还款或许是一个更好的选择,固定收入群体则反之 。
分析“如何还房贷”的核心逻辑,并不是要求借款人必须提前还款,或者必须不提前还款,而是为借款人提供一个理性分析问题的工具 。借款人可结合自身实际情况,综合考量突发事件储备 、抚养子女、赡养父母、医疗、养老等因素 ,作出最适合自己的决策。最后要强调的是,若合同没有禁止提前还房贷的约定 ,提前还款是借款人的合法权益与选择,商业银行不得人为设置障碍,借贷双方应按照市场化、法治化原则,协商解决相关事项。 (本文来源 :经济日报 作者 :郭子源)